ישראלים רבים מתגוררים בדירות שכורות. בטרם כניסתם לדירה, הם חותמים עם המשכיר על חוזה שכירות, בו נקבעים, בין היתר, משך מגוריהם בדירה, גובה שכר הדירה שעליהם לשלם וכו'.
לעתים, במהלך תקופת השכירות, השוכר מסרב/מפסיק לשלם – את שכר הדירה, את ועד הבית, חשבונות חשמל/מים וכדומה – מה שגורם למשכיר לרצות לפנותו מדירתו. ואולם, לעתים, בנוסף לסירובו לשלם, מסרב השוכר גם להתפנות מהדירה. במאמר זה אציג מספר כללי ברזל לפינוי שוכר שלא משלם ולא מתפנה.
מה אסור למשכיר לעשות?
ראשית, אציג את הפעולות שאסור למשכיר לעשותן, גם אם הוא מאמין ביכולתן לפתור את בעייתיות המצב.
למרות שהשוכר מסרב לשלם ולהתפנות מהדירה, למשכיר אסור לבצע פעולות שתפרענה לשהותו בדירה. כלומר, במידה והמשכיר ינתק את המים והחשמל בדירה, או יפעיל כוח פיזי כלפי השוכר, תוך מחשבה שפעולות שכאלו יגרמו לו לשלם ו/או להתפנות מהדירה – יבין המשכיר במהרה שלא כך הדבר, ופעולות שכאלו עלולות להחריף אף יותר את היחסים בינו לבין השוכר, שיוכל להגיש תביעת נזיקין כנגד המשכיר ולטעון שזה פעל באלימות כלפיו ופגע, למשל, בזכותו לחיות בכבוד.
יש לבצע שקיפות מצב בפני השוכר – לרוב באמצעות מכתב התראה
בנוסף לפעולות האסורות שהצגתי, המשכיר לא יכול להודיע במפתיע לשוכר שהוא מפנה אותו מהדירה. עליו להציג בפני השוכר את הבעייתיות במצב הקיים.
אם סירוב השוכר לשלם ולהתפנות מהדירה הוא ממושך, והמשכיר אינו מאמין ששיחה "נעימה" בינו לבין השוכר תגרום לאחרון לשנות את התנהגותו, עליו לשלוח לשוכר מכתב התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים.
המכתב צריך להיות מפורט ככל האפשר ובו צריך המשכיר להסביר לשוכר את הבעייתיות, כאמור, במצב הקיים, כלומר, מה הסיבה לשליחת המכתב, וכן מה הוא דורש מהשוכר ומה צפוי לקרות אם השוכר לא ימלא דרישות אלו (המשכיר יתבע אותו).
מהיכרות המשכיר את מערכת היחסים בינו לבין השוכר, עליו לחשוב היטב אם רצוי שהמכתב ינוסח ע"י עו"ד או לא. יתרון מרכזי בניסוח המכתב ע"י עו"ד הוא שבמידה והצדדים אכן יגיעו לביהמ"ש – המכתב ישמשם כראיה. מאידך, ייתכן ושליחת המכתב מעו"ד תגרום ל"עליית מדרגה" בסכסוך בין הצדדים ולכך שהתקשורת ביניהם תמשיך להתקיים רק ע"י עורכי דינם.
מכתב ההתראה לא שינה דבר? יש להגיש תביעה!
במידה והמכתב לא מונע מהשוכר להמשיך בשלו, המשכיר חייב לפתוח בהליכים משפטיים כנגד השוכר. התביעה הרלוונטית במקרים שכאלה, נקראת תביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר.
בתביעה שכזו, השוכר יכול להגיש כתב הגנה רק אם קיבל אישור לכך מביהמ"ש.
לתביעה זו יכול המשכיר לצרף כל תביעה אחרת הקשורה לדירה המושכרת, לדוגמא תביעה בגין הנזקים הממוניים שנגרמו לו כתוצאה מסירוב הדייר לשלם ולהתפנות.
האפשרות לצרף תביעות נוספות הופכת את התביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר למורכבת הרבה יותר מתביעה לפינוי מושכר (בה הסעד היחידי שניתן לדרוש הוא פינוי השוכר מהדירה), ולכן הופכת את ההליך המשפטי לארוך יותר. ואולם, הגשת תביעה אחת אינה מונעת את האפשרות להגיש תביעה אחרת. כלומר, המשכיר יכול להגיש, במקביל, תביעה לפינוי מושכר וגם תביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר, ושתי התביעות אינן פוגעות זו בזו.
לסיכום, במקרים שבהם השוכר לא משלם ולא מתפנה מהדירה, על המשכיר להסביר לו את בעייתיות המצב, לרוב – באמצעות שליחת מכתב התראה.
במידה והמכתב לא גורם לשוכר לשנות התנהגותו, על המשכיר להגיש כנגדו תביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר, או גם תביעה לפינוי מושכר אם הוא מעוניין בכך.
פעולות כמו הפעלת כוח פיזי כלפי השוכר, או ניתוק החשמל והמים מהדירה – אסורות בהחלט ועלולות להחריף עוד יותר את היחסים בין המשכיר לבין השוכר.
